Processus d’achat immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens
Guide clair du processus d’achat immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens en 2026, avec les étapes clés, les règles de paiement, le financement, l’enregistrement et les principaux points fiscaux.
Mis à jour en août 2026
Le processus d’achat immobilier à l’île Maurice pour un acheteur étranger suit un cadre structuré. Les non-citoyens peuvent acquérir un bien résidentiel par différentes voies autorisées, notamment le PDS, le Smart City Scheme, l’IHS ou certains appartements G+2, selon le bien et les conditions propres au dispositif concerné.
En 2026, il est particulièrement important de distinguer trois éléments qui ne relèvent pas des mêmes règles : l’éligibilité à l’acquisition, les modalités de paiement et de financement, et la fiscalité de la transaction.
Les amendements entrés en vigueur le 13 décembre 2024 ont introduit des règles spécifiques de paiement et de financement pour certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme. Parallèlement, la Finance Act 2025 avait instauré un régime fiscal plus large à 10 % pour certains transferts impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions fiscales plus larges.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Pour comprendre les différentes voies d’acquisition ouvertes aux non-citoyens, consultez notre article sur les programmes immobiliers à l’île Maurice pour acheteurs étrangers.
Dates clés pour les acheteurs étrangers
Plusieurs dates restent utiles pour comprendre le cadre actuel :
13 décembre 2024 : entrée en vigueur des amendements concernant les modalités de paiement et de financement de certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme ;
1er juillet 2026 : date à partir de laquelle le régime fiscal plus large instauré par la Finance Act 2025 devait s’appliquer à certains transferts impliquant des non-citoyens ;
août 2026 : abrogation de ces dispositions plus larges par la Finance Act 2026 ;
juillet 1994 : abolition du contrôle des changes à Maurice, sous réserve des contrôles bancaires habituels en matière de conformité, de KYC et d’origine des fonds.
La date du 1er juillet 2026 doit donc désormais être comprise comme un élément de l’historique législatif. Elle ne marque plus le début d’un régime général à 10 % toujours applicable aux acheteurs étrangers.
Ce qui a changé pour les acheteurs étrangers en 2026
Deux évolutions doivent être distinguées.
La première concerne les modalités de paiement et de financement.
Pour certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme, les règles entrées en vigueur le 13 décembre 2024 imposent une structure particulière de paiement.
Dans ce cadre, 85 % du prix d’achat sont versés au promoteur en roupies mauriciennes. Les 15 % restants peuvent être réglés en roupies mauriciennes ou dans une devise étrangère librement convertible.
L’EDB précise que ces amendements concernent les premières ventes sous les régimes visés. Ils ne s’appliquent pas aux reventes ni aux acquisitions d’appartements G+2.
Lorsque le prix du bien dépasse 750 000 USD dans le cadre concerné, les premiers 750 000 USD doivent généralement être financés sur les fonds propres de l’acheteur transférés de l’étranger. Le solde peut ensuite, sous réserve des conditions applicables, être financé par un prêt bancaire à Maurice.
Des dispositions spécifiques existent également pour certains non-citoyens déjà résidents à Maurice et disposant de fonds ou de revenus admissibles localement.
Pour approfondir cette question, notre article sur le financement d’un achat immobilier à Maurice en tant qu’étranger détaille les principales règles bancaires et les points à anticiper.
La seconde évolution concerne la fiscalité.
La Finance Act 2025 avait instauré un régime plus large à 10 % pour certains droits d’enregistrement côté acheteur et certaines charges côté vendeur à compter du 1er juillet 2026.
La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions.
Dans le cadre général actuel :
les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur ;
sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques applicables à la transaction.
Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste dans une situation beaucoup plus ciblée concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen dans le cadre de la voie d’acquisition concernée.
Pour une explication détaillée de cette évolution, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.
Le processus d’achat étape par étape
Étape 1 - Choisir le bon cadre d’acquisition
Avant de réserver un bien, il faut déterminer dans quel cadre juridique l’acquisition pourra être réalisée.
Ce choix influence le type de propriété accessible au non-citoyen, l’autorisation requise, les modalités de paiement, les conditions éventuelles de résidence et les règles applicables à une future revente.
Les principales voies d’acquisition résidentielle comprennent notamment :
le Property Development Scheme ;
le Smart City Scheme ;
l’Invest Hotel Scheme ;
les anciens programmes IRS et RES lorsque des biens relevant de ces régimes sont encore concernés ;
les appartements G+2 répondant aux critères légaux ;
d’autres voies expressément autorisées par la législation mauricienne.
Ces cadres ne sont pas interchangeables.
Un appartement G+2, une villa PDS et une unité IHS peuvent avoir des règles différentes en matière d’autorisation, de résidence, d’usage personnel, de location, de financement ou de revente.
Le bien doit donc être vérifié juridiquement avant que l’acheteur organise son financement ou s’engage définitivement.
Étape 2 - Préparer le dossier de conformité et le financement
Avant tout transfert important, l’acheteur doit préparer son dossier bancaire et de conformité.
Les documents demandés comprennent généralement :
un passeport valide ;
un justificatif de domicile ;
les documents relatifs à l’origine des fonds ;
les informations bancaires nécessaires ;
les documents relatifs au bien et à la transaction ;
tout justificatif complémentaire demandé par la banque, le notaire ou l’autorité compétente.
Les banques mauriciennes appliquent leurs procédures habituelles de KYC, de lutte contre le blanchiment et de vérification de l’origine des fonds.
Il est préférable d’anticiper ces contrôles dès le départ, surtout lorsque l’achat implique des fonds provenant de plusieurs comptes, la vente préalable d’un autre actif, une structure sociétaire ou un financement bancaire.
Les modalités de paiement dépendent également du cadre d’acquisition. La règle des 85 % en roupies mauriciennes ne doit pas être appliquée automatiquement à tous les acheteurs étrangers.
Étape 3 - Réserver le bien et confirmer les conditions essentielles
Une fois le bien identifié, l’acheteur peut passer à la réservation ou à un accord préliminaire lorsque le type de transaction le prévoit.
Pour un achat sur plan, la documentation doit notamment préciser :
le montant versé à la réservation ;
les plans et caractéristiques du bien ;
l’échéancier des paiements ;
les étapes déclenchant les appels de fonds ;
la date ou période de livraison prévue ;
les conditions liées à l’autorisation ou au financement ;
les conséquences d’un retard ou d’une impossibilité de finaliser la vente.
Lorsque l’achat est réalisé en VEFA, la structure juridique et les paiements échelonnés doivent être vérifiés avant signature.
Notre article sur la VEFA à Maurice explique plus précisément la réservation, les appels de fonds, les garanties et les principales étapes jusqu’à la livraison.
Étape 4 - Obtenir l’approbation ou l’autorisation requise
Un non-citoyen ne peut acquérir un bien immobilier à Maurice que par une voie autorisée par la législation applicable.
La procédure dépend du type de bien.
Certaines acquisitions sont traitées dans le cadre des programmes immobiliers administrés par l’Economic Development Board. D’autres relèvent directement d’une autorisation prévue par le Non-Citizens (Property Restriction) Act.
Le Property Acquisition Management System de l’EDB, ou PAMS, est notamment utilisé pour plusieurs catégories d’acquisition immobilière par des non-citoyens.
L’acheteur et son notaire doivent vérifier :
que le bien est éligible à l’acquisition par un non-citoyen ;
quelle procédure d’autorisation s’applique ;
quels documents doivent être déposés ;
si l’achat est conditionné à l’obtention de cette autorisation ;
comment l’autorisation sera prise en compte lors de la signature et de l’enregistrement de l’acte.
Cette étape doit être intégrée au calendrier dès le début du projet.
Étape 5 - Structurer correctement les paiements
Les modalités de paiement constituent l’un des points qui nécessitent le plus de précision.
Pour certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme, le notaire doit s’assurer que :
85 % du prix d’achat sont payés au promoteur en roupies mauriciennes ;
les 15 % restants peuvent être réglés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.
Les fonds concernés sont transférés de l’étranger en devise étrangère librement convertible avant d’être convertis et versés conformément aux règles applicables.
Ces amendements concernent les premières ventes visées par les régimes concernés. Ils ne s’appliquent pas aux reventes ni aux appartements G+2.
Pour une acquisition dépassant 750 000 USD dans le cadre de ces règles, les premiers 750 000 USD doivent généralement provenir des fonds propres de l’acheteur. Le solde peut être financé localement, sous réserve des conditions applicables et des critères de la banque.
Le traitement exact doit donc être confirmé pour le bien et l’acheteur concernés, plutôt que déduit d’une règle générale applicable à tous les non-citoyens.
Étape 6 - Confirmer le coût total avant de signer
Avant la signature de l’acte, l’acheteur devrait disposer d’un décompte suffisamment précis pour comprendre le montant total nécessaire à la transaction.
Les coûts peuvent notamment comprendre :
les droits d’enregistrement ;
les honoraires de notaire ;
les frais bancaires ;
les coûts de change ;
les frais de financement ;
les éventuels frais d’agence ;
les frais administratifs ou propres au projet.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques.
La taxe de transfert foncier constitue une charge distincte généralement supportée par le vendeur.
Pour une analyse plus complète, consultez notre article sur les frais d’achat immobilier à Maurice pour un acheteur étranger.
Étape 7 - Signer l’acte notarié et enregistrer le transfert
Lorsque les vérifications juridiques, les autorisations, la conformité bancaire et les modalités de paiement sont en ordre, la transaction passe à la signature de l’acte de vente.
Le notaire joue un rôle central dans cette étape.
Il vérifie notamment que les conditions nécessaires à la transaction sont remplies, reçoit ou contrôle les paiements selon le cadre applicable, prépare l’acte et accomplit ensuite les formalités d’enregistrement et de transcription.
À ce stade, l’acheteur devrait déjà avoir obtenu une confirmation sur :
la voie d’acquisition autorisée ;
le bien effectivement transféré ;
les autorisations nécessaires ;
le financement et le mouvement des fonds ;
les droits d’enregistrement ;
les autres frais de réalisation ;
les conditions restant éventuellement à satisfaire.
Une transaction correctement structurée en amont limite les difficultés lors de la signature finale.
Étape 8 - Organiser la détention du bien
L’achat ne s’arrête pas à l’enregistrement de l’acte.
Le nouveau propriétaire doit également anticiper :
l’assurance ;
les contrats de services et les abonnements ;
les charges de copropriété ou de domaine ;
l’entretien ;
la gestion immobilière ;
les démarches liées au permis de résidence lorsqu’il est concerné ;
les règles de location si le bien doit être loué.
Les obligations varient selon le type de propriété.
Une unité IHS, une villa PDS, un appartement Smart City et un appartement G+2 n’offrent pas nécessairement les mêmes possibilités d’usage ou de gestion.
Étape 9 - Anticiper la revente et le transfert futur des fonds
Même au moment de l’achat, il est utile d’examiner les conditions d’une future revente.
L’ancien régime à 10 % introduit par la Finance Act 2025 ne doit plus être utilisé comme base générale pour calculer les coûts futurs d’achat ou de revente.
Dans le cadre général actuel, le point de départ est généralement :
5 % de droits d’enregistrement côté acheteur ;
5 % de taxe de transfert foncier côté vendeur ;
sous réserve des exonérations et dispositions propres à la transaction.
Un droit additionnel distinct de 10 % peut toutefois concerner certains transferts à un non-citoyen de biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.
Pour replacer ces changements dans leur contexte historique, notre article sur le Budget 2025 et l’immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens explique les mesures initialement introduites. Cet article doit désormais être lu avec les modifications apportées par la Finance Act 2026.
Le contrôle des changes a été aboli à Maurice en 1994. Cela ne signifie toutefois pas que les transferts internationaux sont effectués sans contrôle.
Les banques continuent de vérifier l’origine des fonds, les documents de la transaction et la conformité des transferts entrants et sortants.
Il est donc utile de conserver pendant toute la durée de détention :
les justificatifs des transferts entrants ;
les documents bancaires ;
l’acte d’acquisition ;
les preuves relatives à l’origine des fonds ;
les documents utiles à une future revente.
Foire aux questions
Comment acheter un bien immobilier à l’île Maurice quand on est étranger ?
Un non-citoyen peut acheter un bien immobilier à Maurice par une voie autorisée par la législation, notamment sous PDS, Smart City Scheme, IHS ou via un appartement G+2 admissible, sous réserve des conditions et autorisations applicables.
Quel montant faut-il prévoir pour acheter à Maurice quand on est étranger ?
Cela dépend du bien et du cadre d’acquisition. Les seuils d’acquisition ne sont pas identiques d’un dispositif à l’autre et ne doivent pas être confondus avec le seuil de 375 000 USD pouvant ouvrir droit à un permis de résidence pour certaines acquisitions qualifiantes.
Faut-il payer le bien en roupies mauriciennes ?
Il n’existe pas une règle unique pour toutes les acquisitions étrangères.
Pour certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme, 85 % du prix sont payés au promoteur en roupies mauriciennes et les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.
Cette règle ne s’applique pas aux reventes ni aux appartements G+2.
Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier à Maurice ?
Oui, sous réserve des critères de la banque et des règles applicables au bien.
Pour certaines acquisitions concernées par les règles de décembre 2024 et dont le prix dépasse 750 000 USD, les premiers 750 000 USD doivent généralement être financés sur fonds propres avant qu’un financement local puisse intervenir sur le solde.
Quels droits d’enregistrement un acheteur étranger paie-t-il en 2026 ?
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Le régime plus large de 10 % introduit par la Finance Act 2025 pour certains transferts à des non-citoyens a été abrogé par la Finance Act 2026.
Quels documents faut-il fournir ?
Les documents varient selon le bien et la transaction, mais ils comprennent généralement un passeport, un justificatif de domicile, des preuves de l’origine des fonds et les informations nécessaires à la demande d’autorisation et aux contrôles bancaires.
Un processus à structurer dès le départ
Le processus d’achat immobilier à l’île Maurice reste accessible aux non-citoyens, mais il doit être organisé autour de la bonne voie d’acquisition.
Les évolutions de 2026 rendent une distinction particulièrement importante.
Le régime fiscal large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 n’est plus la règle générale actuelle. En revanche, les modalités de paiement et de financement instaurées en décembre 2024 continuent de s’appliquer aux premières ventes effectivement couvertes par ces réglementations.
Il ne faut donc pas mélanger les règles fiscales, les conditions de paiement, les critères d’acquisition et les conditions de résidence.
Une acquisition bien préparée commence par la vérification du bien et du cadre juridique applicable, puis par la préparation du dossier bancaire, l’obtention des autorisations requises, la confirmation du budget total et la structuration correcte des paiements avant la signature de l’acte.
Sources
FAQ sur les modifications des règlements immobiliers (anglais)
Finance Act 2026 (anglais)
Finance Act 2025 (anglais)
Registration Duty Act (anglais)
Non-Citizens (Property Restriction) Act (anglais)
Registrar-General’s Department, FAQs (anglais)
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles d’acquisition immobilière, les procédures d’autorisation, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les modalités de paiement et de financement, les conditions de résidence et les interprétations réglementaires peuvent évoluer ou varier selon la transaction. Les acheteurs doivent obtenir une confirmation adaptée à leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités mauriciennes compétentes avant de s’engager.